2026 香港居屋白表按揭成數上限係幾多？壓力測試仲要唔要做？

2026 年香港居屋（居者有其屋計劃）白表買家申請按揭時，最關注嘅問題莫過於按揭成數上限有冇變動，以及壓力測試係咪仲要做。根據香港房屋委員會同金融管理局最新指引，白表買家最高可獲九成按揭，而且壓力測試已經取消，但供款入息比率（DSR）依然係批核關鍵。

簡答

2026 年香港居屋白表按揭成數上限係九成，綠表買家則可達九成半。壓力測試已經唔使再做（自 2024 年 2 月起金管局取消），但銀行仍會用供款入息比率（DSR）嚟評估還款能力——白表買家嘅每月供款（包括按揭保險費）唔可以超過入息嘅 50%。

居屋白表按揭成數上限一直維持喺九成，呢個係房委會同銀行之間嘅協議，唔似私樓咁受金管局嘅物業價值上限限制。白表買家係指冇公屋戶籍、符合入息同資產限額嘅申請者，佢哋買入嘅居屋單位通常有房委會擔保，擔保期由首次轉讓日期起計 30 年。

壓力測試喺 2024 年 2 月正式取消，之前銀行要模擬加息 2 厘後，供款仍唔超過入息 60%。取消後，銀行只需用實際按揭利率（目前約 4.125% 至 4.5%）計算供款，確保每月供款唔超過入息 50%。呢項改動令白表買家更容易通過批核，尤其係年輕家庭同首次置業人士。

不過要注意，居屋按揭唔可以做現契套現，亦唔可以加按（除非係因應特別情況如醫療需要，並經房委會批准）。另外，白表買家如果選用「按揭保險計劃」，保費會直接影響每月供款，銀行計 DSR 時會將保費一併計入。

!2026 香港居屋白表按揭成數上限係幾多？壓力測試仲要唔要做？

以下係 2026 年居屋白表按揭嘅核心數字一覽：

白表買家實際按揭成數會受單位樓齡影響：如果單位樓齡超過 19 年（即首次轉讓日期起計 30 年擔保期剩餘少於 11 年），銀行可能要求較低成數或縮短還款期。例如一個 2006 年首次轉讓嘅居屋，到 2026 年擔保期剩 10 年，銀行可能只批到八成按揭，還款期亦要縮短至 10 年。

誤區一：以為白表同綠表按揭成數一樣 白表最高九成，綠表最高九成半。綠表買家（如公屋戶）因為有房委會全額擔保，風險較低，所以成數更高。

誤區二：以為壓力測試取消後就唔使理供款比率 取消壓力測試只係唔使模擬加息，但 DSR 50% 嘅要求仍然嚴格。如果入息唔穩定或負債高，銀行仍有權拒絕批核。

誤區三：以為居屋按揭可以做到 30 年 居屋按揭最長 25 年，而且受房委會擔保期限制。如果單位樓齡高，實際還款期可能得 10 至 15 年，每月供款會大幅增加。

A1: 白表買家最高可獲九成按揭，綠表買家最高九成半。實際成數會受單位樓齡影響，樓齡超過 19 年可能降至八成或以下。

A2: 唔使再做。金管局自 2024 年 2 月起取消壓力測試要求，銀行只需用實際利率計算供款入息比率（DSR），上限為 50%。

A3: 每月供款（包括按揭保險費）唔可以超過入息嘅 50%。如果入息係 HK$30,000，每月供款上限就係 HK$15,000。