2026 香港居屋綠表按揭成數上限係幾多？壓力測試仲要唔要做？

香港房屋委員會（房委會）每年推出嘅資助出售房屋計劃，係唔少綠表申請人嘅上車首選。2026 年度居屋經已接受申請，綠表買家最關心嘅按揭成數上限同壓力測試要求，今年有冇變動？本文一次過拆解最新政策。

簡答

2026 年居屋綠表按揭成數上限維持 95%，並繼續豁免壓力測試。 買家只需通過供款入息比率（DSR）審查，上限為 50%。還款年期最長 25 年，毋須額外購買按揭保險。

2026 年居屋綠表按揭安排，同往年大致相同，但細節有幾點值得留意。

首先，綠表買家可向香港按揭證券有限公司（HKMC）指定嘅銀行申請「按揭貸款保證」，最高按揭成數係物業估價嘅 95%。呢個保證計劃專為居屋設計，令銀行承擔嘅風險降低，所以買家可以慳返按揭保險費。

其次，壓力測試已經喺 2024 年開始全面取消，2026 年繼續適用。以前銀行要模擬加息 2 厘後，申請人嘅供款比率唔可以超過 60%，而家呢個要求已經唔存在。取而代之，銀行只會審視申請人嘅供款入息比率（DSR）上限 50%，即係每月總供款（包括居屋按揭同其他債務）唔可以超過月入嘅一半。

另外，還款年期最長 25 年，但實際年期會按申請人年齡同退休年齡調整。一般嚟講，銀行會以 65 歲或 70 歲作為還款期上限，如果申請人年紀較大，還款期可能會縮短。

2026 香港居屋綠表按揭成數上限係幾多？壓力測試仲要唔要做？

以下係 2026 年居屋綠表按揭嘅核心參數，用表格一目了然：

擔保期係另一個關鍵概念。 房委會為居屋提供 30 年按揭擔保，由首次發售日期起計。如果擔保期剩餘少過 10 年，銀行可能會要求較低嘅按揭成數（例如 80%-90%），甚至縮短還款期。2026 年新居屋擔保期充足，但二手居屋就要特別留意。

部分申請人仍然以為要通過加息 2 厘嘅壓力測試，其實 2024 年已經取消。2026 年只睇 DSR 50%，唔使再計加息後嘅供款能力。

95% 按揭係以物業估價為基礎，唔係成交價。如果估價低過成交價，銀行會按較低者批按揭，差額要買家自己補。例如成交價 $300 萬，但估價得 $280 萬，最高按揭係 $266 萬（$280 萬 x 95%），首期就要 $34 萬。

買二手居屋（已補地價或未補地價）時，擔保期剩餘年份直接影響按揭條件。如果擔保期少過 10 年，銀行可能只批 80% 按揭，甚至要求縮短還款期到 15-20 年。買入前一定要查清楚物業嘅首次發售日期。

A1: 係。綠表買家經房委會擔保計劃，最高可獲 95% 按揭，毋須購買按揭保險。但實際批核會按物業估價同申請人還款能力而定，唔係必然批足 95%。

A2: 會。銀行會計算申請人嘅「總供款入息比率」，包括居屋按揭、信用卡還款、私人貸款、汽車貸款等。所有債務嘅每月還款總額，唔可以超過月入嘅 50%。

A3: 通常唔可以。擔保期剩餘少過 10 年，銀行風險增加，一般只會批 80%-90% 按揭，還款期亦會縮短到 15-20 年。建議買二手居屋前先向銀行查詢最新擔保期同按揭條件。