2026 年香港居屋第二市場（即「居屋二手市場」）嘅按揭成數上限，主要取決於單位嘅首次發售日期同剩餘政府擔保期。一般情況下，綠表同白表申請人可以獲批高達 90% 至 95% 嘅按揭成數，但實際數字會因樓齡同擔保期而遞減。
簡答
居屋第二市場按揭成數上限喺 2026 年仍然維持 90% 至 95%，但並非所有單位都適用最高成數。關鍵在於政府擔保期剩餘幾多年：若擔保期剩 20 年或以上，綠表買家最高可借 95%，白表買家最高可借 90%；若擔保期剩少過 20 年，銀行會按比例扣減成數，甚至要求買家補差價或增加首期。
詳細說明
居屋第二市場按揭成數嘅計算基礎係政府為居屋提供嘅 30 年擔保期，由首次發售日期起計。2026 年入市嘅買家，需要留意單位係幾時首次賣出。舉例，一個喺 2000 年首次發售嘅居屋單位，到 2026 年擔保期只係剩返約 4 年，銀行通常只會批出 60% 至 70% 按揭成數，而且還款期亦會縮短。
相反，一個喺 2016 年首次發售嘅單位，到 2026 年仲有約 20 年擔保期，綠表買家就可以申請 95% 按揭，白表買家都可以申請 90% 按揭。值得留意係，銀行會根據單位嘅市場估值同擔保期剩餘年數，獨立決定最終批核成數，唔係一刀切。
關鍵數字（表格）
以下係 2026 年居屋第二市場按揭成數嘅主要參考數字：
| 剩餘擔保期（年） | 綠表最高按揭成數 | 白表最高按揭成數 | 最長還款期（年） |
|---|---|---|---|
| 20 年或以上 | 95% | 90% | 25 年 |
| 15 至 19 年 | 90% | 85% | 20 年 |
| 10 至 14 年 | 85% | 80% | 15 年 |
| 少過 10 年 | 70% 至 80% | 65% 至 75% | 10 年或以下 |
注意：以上數字只係一般指引，實際批核會因銀行內部政策、申請人信貸紀錄同還款能力而有出入。2026 年香港銀行普遍對居屋第二市場按揭採取審慎態度，尤其係樓齡超過 25 年嘅單位。
常見誤區（3 條）
-
誤區一：以為所有居屋第二市場單位都做到 95% 按揭
事實：只有剩餘擔保期超過 20 年嘅單位先有機會。好多 1990 年代至 2000 年代初推出嘅居屋，擔保期已經所剩無幾，按揭成數會大幅下降。 -
誤區二：以為白表同綠表按揭條件一樣
事實：綠表買家因為有政府擔保較強，通常可以比白表買家多借 5% 按揭成數。白表買家需要準備更多首期。 -
誤區三：以為按揭成數係固定不變
事實：銀行會因應單位嘅市場估值同擔保期剩餘年數，動態調整按揭成數。如果單位估值下跌，銀行可能要求買家補差價或降低批核成數。
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FAQ
Q1: 2026 年居屋第二市場按揭成數上限係咪同新居屋一樣？
[A1] 唔係。新居屋（一手居屋）因為有完整 30 年擔保期，綠表買家通常可以做到 95% 按揭，白表買家做到 90%。但第二市場（二手居屋）嘅按揭成數會因剩餘擔保期而遞減，部分樓齡高嘅單位可能只做到 60% 至 70%。
Q2: 如果單位擔保期得返 5 年，仲可以申請按揭嗎？
[A2] 可以，但成數會好低。銀行通常只會批出 60% 至 70% 按揭，而且還款期會限制喺 10 年以內。買家需要準備 30% 至 40% 首期，同時要留意銀行可能要求額外擔保或提高利率。
Q3: 2026 年白表買家喺居屋第二市場最高可以借幾多成？
[A3] 白表買家最高可以借 90% 按揭，但必須符合剩餘擔保期超過 20 年嘅條件。如果擔保期少過 20 年，成數會逐步下降至 85%、80%，甚至更低。建議買家先向銀行查詢單位嘅具體估值同擔保期資料。
参考资料
- 香港房屋委員會 2026 居屋第二市場按揭指引
- 香港金融管理局 2025 按揭業務監管報告
- 香港銀行公會 2026 住宅按揭統計數據
- 香港按揭證券有限公司 2026 按揭保險計劃條款
- 香港地產代理監管局 2025 二手居屋交易實務指南