2026 香港居屋二手市場按揭成數上限係幾多？

香港居屋二手市場嘅按揭成數上限，對白表同綠表買家嚟講並唔一樣，關鍵在於單位嘅政府擔保期仲剩幾多年。簡單講，如果單位喺政府30年擔保期內，綠表買家最高可借95%按揭，白表買家最高可借90%；但若果擔保期已過，按揭成數就會大幅下降，銀行會按樓齡同申請人還款能力重新審批。

簡答：2026年居屋二手按揭成數上限係幾多？

關鍵詞：綠表最高95%，白表最高90%，但必須符合政府擔保期剩餘年期嘅規定。政府為居屋二手市場提供30年擔保期，由首次轉售日期起計。喺2026年，如果單位嘅首次轉售日期係喺1996年或之後（即擔保期剩餘少於30年），按揭成數會按剩餘擔保期遞減。一般情況下，擔保期剩餘20年以上，銀行仍可按最高成數批核；剩餘10至20年，按揭成數會降至70%至80%；剩餘少於10年，銀行可能要求補地價或只能借60%以下。

詳細說明：擔保期點樣影響按揭成數？

居屋二手市場嘅按揭成數上限，同政府擔保期嘅剩餘年期直接掛鉤。政府為居屋提供30年擔保，目的係令銀行願意提供高成數按揭俾買家。但擔保期會隨住時間慢慢減少，銀行嘅風險評估亦會隨之改變。

• 綠表買家：如果單位仍在擔保期內，最高可借95%按揭，還款期最長25年。綠表買家本身係公屋住戶或符合資格嘅輪候冊人士，收入門檻較低，政府擔保係佢哋上車嘅關鍵。
• 白表買家：最高可借90%按揭，還款期同樣最長25年。白表買家係非公屋住戶，收入同資產要求較高，但按揭成數上限仍然比私樓高。

喺2026年，好多早期居屋（例如1990年代尾至2000年代初推出嘅屋苑）嘅擔保期已經所剩無幾。舉例，一個2000年首次轉售嘅居屋單位，到2026年擔保期剩餘約4年。銀行喺呢種情況下，通常會要求補地價，或者只提供低至50%至60%嘅按揭成數，變相令買家需要準備更多首期。

關鍵數字：按揭成數同擔保期對照表

以下係2026年居屋二手市場常見嘅按揭成數對照，方便白表同綠表買家快速參考：

重點記住：擔保期剩餘越長，按揭成數越高，首期壓力越細。如果單位樓齡超過20年（即2006年前首次轉售），白表買家好大機會要準備至少30%至40%首期。

常見誤區：居屋二手按揭成數嘅三大謬誤

好多買家會誤以為居屋二手按揭成數永遠係95%或90%，但實際情況因單位而異。以下係三個最常見嘅誤區：

1. 誤區一：所有居屋二手單位都做到95%按揭
   事實：只有喺政府擔保期內（30年內）嘅單位先做到。2000年或更早轉售嘅居屋，擔保期已過或所剩無幾，銀行會按私樓標準審批，成數大減。

2. 誤區二：白表同綠表按揭成數一樣
   事實：綠表買家因本身係公屋住戶，按揭成數上限高5%（95% vs 90%）。白表買家收入門檻較低，但首期負擔相對較大。

3. 誤區三：補地價後可以提升按揭成數
   事實：補地價只係將居屋轉為私樓，令銀行唔再受擔保期限制，但按揭成數反而會跟私樓標準（最高60%至70%），唔會自動提升。補地價後嘅按揭成數取決於申請人收入同物業估價，唔係必然更高。

相關問題：居屋二手市場按揭常見疑問

• 2026年居屋二手市場白表買家首期要預幾多？
• 居屋擔保期過咗可以點樣申請按揭？
• 綠表買居屋二手單位仲有咩政府資助？
• 2026年居屋二手市場按揭利率同私樓有咩分別？
• 白表買家申請居屋二手按揭要準備咩文件？

FAQ

Q1: 2026年居屋二手市場，白表買家最高可以借幾多成按揭？

A1: 如果單位仍在政府30年擔保期內（即首次轉售日期在1996年之後），白表買家最高可借90%按揭，還款期最長25年。但若擔保期剩餘少於10年，銀行可能只批70%至80%，甚至更低。

Q2: 居屋擔保期剩餘5年，銀行會點樣批按揭？

A2: 擔保期剩餘5年嘅話，銀行風險較高，通常最高按揭成數會降至60%至70%，並要求申請人提供更強嘅入息證明或擔保人。部分銀行甚至會要求補地價先至批出高成數按揭。

Q3: 綠表買家喺2026年買居屋二手單位，按揭成數係咪一定高過白表？

A3: 係，綠表買家最高按揭成數為95%，比白表嘅90%高5%。但同樣受擔保期影響，如果擔保期剩餘少於10年，綠表買家嘅按揭成數都會大幅下降，可能只係60%至70%。

参考资料

• 香港房屋委員會 2026 居屋二手市場按揭指引
• 香港金融管理局 2025 住宅按揭統計報告
• 香港銀行公會 2026 按揭業務守則
• 差餉物業估價署 2026 物業市場報告
• 房屋署 2025 居屋擔保期政策文件