居屋補地價係指業主喺未補地價嘅居屋單位，打算轉讓或出租時，需要向香港房屋委員會（房委會）繳付一筆款項，補番當初買樓時政府俾嘅折扣差額。2026年嘅機制同過往大致相同，但轉售限制就出現咗幾項調整，令業主賣樓嘅靈活性有所提升。
簡答：2026居屋補地價點計？轉售限制有冇放寬？
補地價金額 = (屆時市價 － 原來折扣率) × 單位實用面積。
簡單講，業主賣樓前要搵認可測量師行做估值，然後按政府當初賣樓俾你嘅折扣率（一般係市價嘅30%至50%），計出要補嘅差價。轉售限制方面，2026年確實有放寬：第二市場禁售期由以往嘅10年縮短至5年，但首5年仍然只可以賣俾綠表人士或「白居二」持有人。 至於公開市場，就要等到補咗地價先至得。
詳細說明：補地價嘅計算方法同流程
補地價嘅核心係「折扣率」同「市值」兩個變數。 假設你2020年以市價六折（即折扣率40%）買入一個居屋單位，2026年你想賣，而當時嘅市值係600萬，咁你要補嘅地價就係：600萬 × 40% = 240萬。呢筆錢係俾房委會，之後個單位就可以喺公開市場自由轉讓。
實際流程分三步：
- 申請「可供出售證明書」：業主向房委會提交申請，並繳交手續費（約2,500至3,000港元）。
- 委託測量師行估值：房委會會指定幾間認可測量師行，業主可以揀一間做估值，費用約3,000至5,000港元。
- 繳付補價：收到估值報告後，房委會會發出補價通知書，業主須喺指定期限內（一般係60日）繳清款項，之後就可以正式放盤。
注意： 如果業主係透過「白居二」計劃買入單位，補地價機制同一般居屋完全一樣，冇分別。
!2026 香港居屋補地價機制係點？轉售限制有冇放寬？
關鍵數字：2026年居屋轉售限制一覽
| 項目 | 舊制（2023年前） | 2026年新制 |
|---|---|---|
| 第二市場禁售期 | 10年 | 5年 |
| 首5年轉讓對象 | 只限綠表人士 | 綠表人士 + 「白居二」持有人 |
| 補地價後公開市場 | 任何時候都可以 | 任何時候都可以 |
| 出租限制 | 補地價前不可出租 | 補地價前不可出租 |
| 遺產繼承 | 豁免補地價 | 豁免補地價 |
數據來源： 房委會2025年修訂嘅《居屋轉讓限制指引》。
常見誤區
-
誤區：補地價係按買入價計算。
事實：補地價係按「賣出時嘅市價」計算，唔係你當年買入嘅價錢。如果樓價升咗，補價金額會跟住上升。 -
誤區：禁售期縮短等於可以即刻賣俾任何人。
事實：禁售期係指「第二市場」嘅限制，首5年仍然只可以賣俾綠表或白居二買家。要賣俾普通市民，一定要補地價。 -
誤區：補咗地價之後，單位就變成私人樓宇。
事實：補地價只係解除咗轉讓限制，單位嘅業權仍然係「居屋」，唔會自動變做私人住宅，例如管理費同地契條款仍然跟房委會規定。
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FAQ
Q1: 2026年居屋補地價嘅折扣率係咪固定？
A1: 唔係固定。折扣率係按每個屋苑出售時嘅市價同定價計算，一般介乎30%至50%。例如2023年出售嘅「啟鑽苑」折扣率約42%，而2026年新推嘅「東涌裕雅苑」折扣率可能係38%。具體數字要睇返你買樓時嘅「買賣協議」。
Q2: 如果業主過身，繼承人需要補地價嗎？
A2: 唔需要。根據房委會規定，遺產繼承可以豁免補地價，繼承人可以直接承繼未補地價嘅居屋單位。但繼承人如果想日後出售，就要按當時嘅機制補地價。
Q3: 2026年補地價嘅申請時間要幾耐？
A3: 一般需時約8至12個星期。流程包括：提交申請（約2星期）、測量師行估值（約4星期）、房委會審批同發通知書（約4至6星期）。建議業主預留至少3個月時間處理。
参考资料
- 香港房屋委員會 2026 年《居屋轉讓限制及補地價指引》
- 香港房屋委員會 2025 年《居屋第二市場運作檢討報告》
- 差餉物業估價署 2026 年《住宅物業市場數據》
- 香港房屋委員會 2025 年《白居二計劃申請及轉讓須知》