2026 年香港居屋補地價機制係點？點樣計算金額？

香港居屋（居者有其屋計劃）係政府資助嘅房屋計劃，業主買入時享有利市價折扣，因此日後若果要喺公開市場（自由市場）轉讓或出租，就需要向房委會「補地價」，即係補返當初嘅折扣額。2026 年嘅補地價機制同計算方式係點？本文一次過講清楚。

簡答：2026 年居屋補地價係點計？

2026 年香港居屋補地價金額係根據「原本折扣率」同「當前市值」計算，公式為：補地價金額 = 當前市值 × 原本折扣率。 原本折扣率係指業主當年買入居屋時所獲得嘅折扣百分比（例如 30%、40% 等）。業主需要委託政府認可嘅測量師行進行物業估值，然後按估值同折扣率計算補價。補咗地價之後，居屋就同私人樓宇無異，可以自由轉讓、出租或抵押。

詳細說明：居屋補地價嘅完整流程

補地價機制嘅核心係要確保資助房屋嘅福利唔會被濫用，同時畀業主有合理途徑進入私人市場。 整個流程分為幾個步驟：

確認轉讓限制期： 居屋設有轉讓限制期（一般係 5 年或 10 年，視乎發售年份）。未滿限制期前，只能以「白居二」方式轉讓畀合資格人士；期滿後先可以申請補地價，賣畀任何人士。
委託估價： 業主要向房委會提交「補地價申請」，然後從房委會認可嘅測量師行名單中揀一間進行物業估值。估價會參考同區私人屋苑近期成交，得出「當前市值」。
計算補價： 房委會會根據業主買入居屋時嘅折扣率，計算應補金額。公式簡單嚟講係：補地價金額 = 當前市值 × 折扣率。
繳款同完成： 業主收到「補價通知書」後，需喺指定限期（通常係 60 日）內一次過繳清款項。繳款後，房委會會發出「解除轉讓限制證明書」，之後業主就可以自由買賣。

需要注意，業主可以喺補價後嘅一段時間內（通常係 12 個月）進行轉讓，否則可能需要重新估值。

關鍵數字：2026 年補地價嘅重要參數

以下係 2026 年居屋補地價機制中嘅關鍵數字同參數，業主必須清楚掌握。

!2026 年香港居屋補地價機制係點？點樣計算金額？

項目	詳情
轉讓限制期	2026 年新居屋：5 年（不可補價轉售）；2020-2025 年居屋：多為 5-10 年；2019 年前居屋：多為 10 年
折扣率範圍	2026 年新居屋折扣率約 30%-50%（視乎屋苑位置同市況）；舊居屋折扣率可達 40%-60%（如 2014 年復售後）
補地價申請費	房委會收取約 $2,000-$4,000 行政費（視乎屋苑類型）
估值有效期	估值報告有效期一般為 3 個月，逾期需重新估價
繳款限期	收到補價通知後 60 日內
補價後自由轉讓權	補價後可即時於公開市場出售、出租或按揭，無額外限制

常見誤區：3 個業主容易搞錯嘅地方

補地價機制有幾個常見誤區，搞錯隨時會影響你嘅轉讓計劃。

誤區一：補地價金額等於當年折扣額。錯！補地價係按「當前市值」計算，唔係當年買入價。例如當年以 300 萬（折扣 40%）買入，今日市值升到 600 萬，補價金額係 600 萬 × 40% = 240 萬，遠高於當年嘅折扣額 200 萬（300 萬 ÷ 60% - 300 萬）。
誤區二：補咗地價就可以即刻賣。錯！補價後必須等「解除轉讓限制證明書」發出先可以進行交易，一般需時 2-4 星期。另外，如果業主喺補價後 12 個月內未完成轉讓，可能需要重新估值。
誤區三：居屋補價後就可以出租。對！但要注意，補價後嘅居屋已經同私樓無分別，可以自由出租。不過如果未補價就出租，係違反《房屋條例》，最高可罰款 50 萬同監禁 1 年。

FAQ

Q1: 2026 年居屋補地價嘅折扣率係點樣確定？

A1: 折扣率係由房委會喺每個居屋項目發售時制定，根據當時嘅市價同資助比例而定。2026 年新居屋折扣率一般介乎 30% 至 50%。業主可以喺買入合約或房委會網站查返自己單位嘅實際折扣率。

Q2: 補地價嘅行政費同時間要幾耐？

A2: 申請補地價需繳交行政費約 $2,000 至 $4,000，視乎屋苑類型。整個流程由申請到收到補價通知，一般需時 4 至 8 星期。如果估值報告有效期內未完成繳款，需重新申請同另繳費用。

Q3: 如果居屋係聯名持有，補地價係咪要全部業主同意？

A3: 係。所有聯名業主必須一齊申請補地價，並共同承擔補價金額。如果其中一位業主唔同意，就唔可以單方面補價。另外，如果單位有未清按揭，亦需銀行同意先可以補價。

参考资料

香港房屋委員會 2026 年居屋銷售手冊
香港房屋委員會 2025 年補地價申請指引
香港房屋署 2026 年資助房屋轉讓政策報告
差餉物業估價署 2026 年物業市場報告
香港測量師學會 2026 年居屋估值實務指引