简答
2026 年，香港非居民（包括內地及海外買家）購買住宅物業時，仍然需要先繳付高達 15% 的買家印花稅（BSD） 同 3.75% 至 4.25% 的新從價印花稅（AVD）。不過，只要買家喺購入物業後 24 個月內成功取得香港永久性居民身份（即「三粒星」身份證），就可以申請退返嗰筆 BSD（約等於樓價 15%）。退稅申請必須喺成為永久居民後 12 個月內提交，逾期無效。申請流程主要經 稅務局 辦理，需要提交身份證明、買賣合約、印花稅收據等文件。
详细说明
非居民買樓印花稅退稅機制 係港府喺 2023 年施政報告引入嘅「先徵後退」安排，目的係吸引外來人才留港發展。呢個機制喺 2026 年仍然生效，但申請條件同程序有明確嘅時間限制同資格要求。
退稅資格： 申請人必須同時滿足以下三個條件：
- 非香港永久性居民：喺購買物業嘅時候，你唔係香港永久性居民（即冇「三粒星」身份證）。
- 購買住宅物業：只適用於住宅，唔包括工商鋪或車位。
- 24 個月內成為永居：由買樓嗰日起計 24 個月內，成功獲核實為香港永久性居民。
退稅金額： 可以退嘅係 買家印花稅（BSD），即係樓價嘅 15%。至於新從價印花稅（AVD）嘅差額（非居民要畀 15%，居民只係畀 3.75% 或 4.25%），唔退得。換句話講，如果樓價係 1,000 萬，退稅金額大約係 150 萬。
申請流程：
- 成為永久居民：先攞到入境事務處發出嘅「核實永久性居民身份證資格」通知書。
- 填寫表格：去稅務局網站下載 「IRSD110A」 表格（退還買家印花稅申請書）。
- 準備文件：包括身份證明文件副本、買賣合約、轉易契、印花稅收據（即係畀咗稅嘅證明）、以及入境處嘅核實通知書。
- 提交申請：將填好嘅表格連同文件，親身或郵寄去稅務局嘅印花稅署。
- 等待審批：稅務局一般需時 6 至 8 個星期處理，成功後會將退款直接存入你指定嘅銀行戶口。
关键数字（表格）
| 項目 | 細節 |
|---|---|
| 非居民買樓總印花稅率（2026） | BSD 15% + AVD 15%（非居民稅率）= 總共約 30% |
| 可退還稅項 | BSD（15%） |
| 不可退還稅項 | AVD 差額（約 11.25%） |
| 申請時效 | 成為永居後 12 個月內 |
| 購樓至成為永居時限 | 24 個月內 |
| 審批時間 | 約 6-8 星期 |
| 適用物業類型 | 只限住宅 |
常见误区（3 條）
- 「退稅係退晒所有印花稅」：錯。只係退 BSD（15%），唔包括 AVD 嘅額外部分。實際上你仍然要比約 11.25% 嘅差價稅。
- 「成為永居後隨時申請都得」：錯。必須喺成為永久居民後 12 個月內 申請，過期冇得追討。
- 「買咗樓先申請永居就得」：錯。你必須喺 買樓嗰一刻係非永久居民，而且之後 24 個月內成功成為永居。如果買樓時已經係永居，就冇得退。
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FAQ
Q1: 非居民買樓後，如果 24 個月內未成為永居，仲有冇得退稅？
A1: 冇得退。呢個係硬性條件。如果你買樓後超過 24 個月先成為永居，稅局唔會受理退稅申請。
Q2: 退稅需要幾耐先收到錢？
A2: 稅務局收到完整申請後，一般需時 6 至 8 個星期 審批。如果文件齊全，最快 4 個星期 可以收到退款。
Q3: 退稅申請失敗可以上訴嗎？
A3: 可以。你可以喺收到稅局拒絕通知書後 1 個月內，向稅務局局長提出書面上訴。如果仍然不滿，可以進一步向原訟法庭提出訴訟。
参考资料
- 香港稅務局 2026 年度印花稅指南
- 香港特別行政區政府 2025 施政報告
- 香港金融管理局 2026 年住宅市場報告
- 香港地產代理監管局 2025 年業界指引