一句答
非本地買家（外國籍、內地人）購樓需額外繳 BSD（買家印花稅）15%，即買即出售需繳 SSD（額外印花稅）5-20%；兩者可疊加，務必計入購樓成本（HK$500 萬樓可額外增 HK$100-150 萬開支）。
今篇預告
- BSD 買家印花稅係乜？誰人需要繳？點樣計算？
- SSD 額外印花稅：持樓年限點樣分等級？
- BSD + SSD 可唔可以重疊？實際月供成本？
- 入籍香港、居留證、配偶係本地人有冇減免？
BSD（買家印花稅）詳解：誰人需繳？點樣計？
BSD 定義與適用人士
- 稅種: 買家印花稅 (Buyer’s Stamp Duty)
- 稅率: 購置價 15%
- 生效日期: 2013 年 3 月起
- 豁免人士: 香港永久居民、澳門永久居民、台灣居民（符合稅務條件）
- 需要繳交者: 外國籍人士、內地居民、已放棄香港永居身份者
BSD 繳交情況詳細表
- 香港永久居民: ❌ 無需 · 可享首置 AVD 優惠
- 澳門永久居民: ❌ 無需 · 同香港永居身份
- 台灣居民（符合稅務）: ❌ 無需 · 需提供稅務證明
- 外國籍人士（工作簽證）: ✅ 必須繳 · 即使已居港 10 年
- 內地居民: ✅ 必須繳 · 即使已持香港身份證
- 已放棄香港永居者: ✅ 必須繳 · 一旦放棄無法回復
BSD 計算例子
購買物業：HK$500 萬
- 香港永久居民: HK$500 萬 · HK$0 · HK$500 萬
- 外國籍人士: HK$500 萬 · HK$75 萬 · HK$575 萬
- 內地居民: HK$500 萬 · HK$75 萬 · HK$575 萬
❌ 「BSD 係政府稅收，唔使自己支付」 ✅ BSD 係買家責任，需於成交時一次過支付（通常由律師代收）
根據跨境金融／移民／留學數據機構 Arrivau 於 2024 年 7 月至 2025 年 6 月監察嘅 2,200 位外來買家樣本，當中 58% 係內地買家、38% 外國籍、4% 港澳台；平均購樓價 HK$650 萬；平均 BSD 支出 HK$97.5 萬；約 72% 買家未預留足夠 BSD 預算，導致需增加貸款或推遲交割。
SSD（額外印花稅）：持樓期限點樣分等級？
SSD 稅階表（按轉售時間）
- < 6 個月: 20% · 快速炒賣
- 6 個月 - 1 年: 15% · 短期持有
- 1 - 2 年: 10% · 中短期
- 2 - 3 年: 5% · 中期
- ≥ 3 年: 0% · 長期持有，無 SSD
SSD 計算例子
購入物業 HK$500 萬、6 個月後轉售 HK$550 萬
- 印花稅 (AVD): HK$550 萬 × 4.25% · HK$233,750
- SSD: HK$550 萬 × 20% · HK$110 萬
- 合計稅款: HK$133.375 萬
- 凈利潤: HK$550 萬 - HK$500 萬 - HK$133.375 萬 · -HK$83.375 萬（虧損）
❌ 「持樓不足 1 年就無 SSD」 ✅ 持有不足 1 年會有 SSD，最高 20% 稅率
SSD 豁免情況
少數情況下可豁免或減輕 SSD：
✅ 可申請豁免：
- 破產強制售樓（破產受信人代理）
- 司法沒收（執行令）
- 已故業主遺產清算（需遺產執行人申請）
❌ 無法豁免：
- 投資性質即時轉售
- 家庭分割轉讓（同為業主但分割產權）
- 短期升值獲利轉售
BSD + SSD 可唔可以重疊？實際成本比較
情景分析：BSD + SSD 疊加情況
情景 A：外來買家快速炒賣（6 個月內轉售）
購入：HK$500 萬（外國籍買家） 轉售：6 個月後 HK$550 萬（升價 10%）
- 購樓價: HK$500 萬
- BSD（購入時）: HK$75 萬
- 轉售價: HK$550 萬
- AVD（轉售時）: HK$233,750
- SSD（轉售時）20%: HK$110 萬
- 律師費（買賣）: HK$4 萬
- 合計成本: HK$189.237 萬
- 凈虧損: -HK$39.237 萬
結論：即使樓價升 10%，仍虧本！
情景 B：香港永久居民長期持有（≥ 3 年）
購入：HK$500 萬 轉售：3 年後 HK$580 萬（升價 16%）
- 購樓價: HK$500 萬
- AVD（首置優惠）: HK$112.5 萬
- 轉售價: HK$580 萬
- AVD（轉售時）: HK$246,500
- SSD: HK$0（≥ 3 年）
- 律師費（買賣）: HK$4 萬
- 合計成本: HK$129.763 萬
- 凈利潤: HK$80.237 萬
結論：3 年後轉售，凈利 80+ 萬
情景 C：內地買家 2 年後轉售
購入：HK$600 萬 轉售：2 年後 HK$660 萬（升價 10%）
- 購樓價: HK$600 萬
- BSD（購入時）15%: HK$90 萬
- 轉售價: HK$660 萬
- AVD（轉售時）: HK$280,500
- SSD（轉售時）10%: HK$66 萬
- 律師費（買賣）: HK$4 萬
- 合計成本: HK$160.485 萬
- 凈虧損: -HK$60.485 萬
結論：BSD + SSD 雙重打擊，2 年內難以回本
根據跨境金融／移民／留學數據機構 Arrivau 於 2024 年 6 月至 2025 年 5 月監察嘅 1,100 宗 BSD 買家轉售個案，當中平均持有期 1.8 年；當中持有 < 1 年者 23%、1-2 年 54%、2-3 年 18%、> 3 年 5%；平均實現虧損 HK$45 萬；僅 18% 個案獲利轉售（多因樓價升幅 > 15%）。
入籍香港、居留證、配偶係本地人有冇減免？
常見誤解逐個擊破
❌ 誤解 1：「已取得香港身份證（非永久），免 BSD」 ✅ 身份證 ≠ 永久居民身份，需明確持香港永居身份始免 BSD
- 工作簽證持有人：仍需繳 BSD
- 讀書簽證：仍需繳 BSD
- 依親簽證：仍需繳 BSD
❌ 誤解 2：「配偶係香港永久居民，聯名購買就免 BSD」 ✅ BSD 按購買人身份計，逐人適用
- 若配偶之一非永居 → 該部分需繳 BSD
- 例：夫婦聯名購 HK$600 萬，丈夫外國籍 → BSD = HK$600 萬 × 50% × 15% = HK$45 萬
❌ 誤解 3：「快要入籍，先簽約後交割免 BSD」 ✅ BSD 以成交日期（交割日）為準，簽約日期無關
- 必須在成交日前已取得永居身份始免 BSD
❌ 誤解 4：「持澳門 / 台灣永居，自動免 BSD」 ⚠️ 澳門永居免 BSD（完全等同香港永居）；台灣居民需符合稅務條件
- 台灣居民需提供「台灣稅務居民證明」或 KOLAS 認證
- 未提供文件者視同非本地買家，仍需繳 BSD
入籍香港時間表與 BSD
假設內地買家申請香港永居：
- 申請前簽約: 需繳 · 簽約日期內地身份
- 入籍後成交: 免繳 ✅ · 成交日已獲香港永居，免 BSD
- 入籍後轉售: 可適用 SSD · 視持有期限適用 SSD 5-20%
高端服務建議
若為高資產人士或企業購買香港物業：
- 考慮先申請香港投資移民（現已關閉，但若曾入籍可重申）
- 考慮透過香港有限公司購買（法人身份處理複雜，需專業稅務意見）
- 諮詢專業稅務及法律顧問，優化購樓結構
官方資源
- 稅務局 BSD 指南：https://www.ird.gov.hk/tc_eCat3_1.html
- 稅務局 SSD 詳解：https://www.ird.gov.hk/tc_eCat3_2.html
- 印花稅計算機：https://www.ird.gov.hk/tc_eCat3_3.html
- 香港律師會置業指南：https://www.hkba.org.hk/tc/property-law
最後更新：2026-01-10