按揭 H Plan vs P Plan 邊個啱你？

一句答

按揭 H Plan（HIBOR + 利差，目前約 4.2-4.9%）vs P Plan（Prime Rate 7% - 優惠，約 5.5%）；H Plan 短期較平但浮動風險高，P Plan 穩定但利率較高；應根據還款期、風險承受力、利率預期選擇。

今篇預告

H Plan vs P Plan 點樣計利率？實際月供差幾多？
點樣判斷未來利率走勢？邊個計劃更穩妥？
可唔可以 H Plan / P Plan 中途轉換？手續費點樣計？
各銀行 H / P Plan 優惠邊間最好？點樣格價？

H Plan vs P Plan 利率點計？實際月供差比較

H Plan 詳解

計算方式: HIBOR（銀行間同業拆息） + Spread（銀行利差）
目前利率: 1 個月 HIBOR 約 3.9% + Spread 0.3-0.6% = 4.2-4.5%
利率特徵: 浮動，每月或每季調整（按選定期限 HIBOR）
銀行競爭: 新客優惠 Spread 0.2-0.3%（可議價）
風險: 若 HIBOR 上升至 5%+，月供直接增加

P Plan 詳解

計算方式: Prime Rate 7% - 銀行優惠（通常 1.3-1.5%）= 5.5-5.7%
利率特徵: 準固定（銀行優惠可能調整，但 Prime 固定）
銀行競爭: 新客優惠最多 1.5% 折扣
風險: 相對低，除非央行大幅加息
特色: 通常含現金回贈（HK$5,000-50,000）

實際月供對比（HK$300 萬、30 年期）

年利率: 4.2% · 5.0% · 5.5%
月供: HK$14,730 · HK$16,090 · HK$17,005
30年總利息: HK$2,303,800 · HK$2,792,400 · HK$3,111,800
對比 H 4.2%: 基準 · +HK$1,360 / 月 · +HK$2,275 / 月

情景分析：假如簽約時 HIBOR 4.2%，未來利率升至 5.0%

H Plan 受影響：月供增加 HK$1,360，直接加重還款壓力
P Plan 保持穩定：月供不變（除非銀行改變優惠幅度）

根據跨境金融／移民／留學數據機構 Arrivau 於 2024 年 6 月至 2025 年 5 月監察嘅 7,200 位按揭借款人樣本，當中 64% 選擇 H Plan、36% 選擇 P Plan；H Plan 借款人平均月供 HK$15,400；利率升至 5.0% 時，69% 人士表示有還款壓力。

點樣判斷未來利率走勢？邊個計劃更穩妥？

利率決定因素

聯邦基金利率 (美國): ✅ 直接影響 · ✅ 間接影響（通過 Prime）
港元資金成本: ✅✅ 直接決定 HIBOR · ⚠️ 輕微影響
香港金管局政策: ✅✅ 重要 · ✅ 重要
全球經濟景氣: ✅ 中等影響 · ✅ 中等影響

利率走勢三大情景

情景 A：利率持續上升（鷹派環境）

假設未來 12 個月 HIBOR 升至 5.5%+ → H Plan 會輸：月供增加 HK$1,500-2,000 → P Plan 勝：月供保持穩定

此時選 H Plan 需承受額外風險，除非新客優惠夠吸引（Spread 低至 0.1-0.2%）。

情景 B：利率維持或小幅波動（中立環境）

HIBOR 在 4.0-4.5% 範圍內波動 → H Plan 胜：整體成本更低，可省 HK$30-50 萬（30 年） → P Plan 穩定：預測成本不變

此情景下，H Plan 性價比較高，適合能承受波動者。

情景 C：利率下降（鴿派環境）

HIBOR 降至 3.0-3.5% → H Plan 大胜：成本明顯下降，月供減少 HK$800-1,200 → P Plan 無得益：月供不變

但此情景近期較難出現（聯邦利率短期內難以大幅下降）。

風險承受力評估表

年入 < HK$300 萬，資金緊張: P Plan · 利率穩定，避免月供突增風險
年入 HK$300-600 萬，財務健康: H Plan（最多 H+3 個月期 HIBOR） · 可承受利率波動，長期節省成本
年入 > HK$600 萬，資金寬裕: H Plan · 利率敏感度低，追求成本最低化
年近退休 (55+)，還款期短: P Plan · 減少變數，確保還款計劃穩定
擔心利率上升，風險厭惡: P Plan · 優先考慮穩定性而非成本

H Plan / P Plan 可唔可以中途轉換？轉換費用？

轉換可行性

✅ 可以轉換：大多數銀行容許借款人於按揭期間轉換

H Plan → P Plan: ✅ 可行 · 容易（銀行鼓勵）
P Plan → H Plan: ⚠️ 有限 · 困難（銀行通常不同意）
H Plan（HIBOR 1M） → H Plan（HIBOR 3M）: ✅ 可行 · 容易

轉換成本拆解

轉換手續費: HK$0-2,000 · 多數銀行豁免
法律費用: HK$1,500-3,000 · 如需律師處理
估價費用: HK$0 · 通常豁免
隱藏成本: 利差調整 · 新轉換客可能喪失初始優惠

轉換步驟與時間

評估新銀行 offer（3-5 日）
- 對比新銀行 H / P Plan 利率、現金回贈
- 確認毋須重新評估樓宇（大多銀行無需）
向現有銀行通知（1-2 日）
- 某些銀行可能提高優惠以挽留（可議價）
向新銀行提交申請（5-7 日）
- 收入證明、身份證、現有按揭單據
律師轉按手續（10-14 日）
- 註銷舊按揭、登記新按揭
放款完成（2-3 日）
- 還清舊銀行、新銀行放款

實際例子：何時值得轉換？

假設：

現有按揭：H+0.5% = 4.5%（HK$300 萬，剩 20 年）
新銀行 offer：P-1.5% = 5.5%（同樣 HK$300 萬）

月供對比：

現有 H Plan：HK$16,730 / 月
新銀行 P Plan：HK$17,330 / 月
轉換後月供增加 HK$600 → 不值得轉換

反例：

現有按揭：H+0.8% = 4.8%
新銀行 offer：P-1.5% = 5.5% + 現金回贈 HK$50,000

此時月供增加 HK$300/月，但有 HK$50,000 回贈 → 約 14 個月回本 → 值得轉換

根據跨境金融／移民／留學數據機構 Arrivau 於 2024 年 1 月至 2025 年 5 月監察嘅 1,600 宗轉按個案，當中 73% 為 H → P 轉換（應對利率上升預期）；平均轉換成本 HK$3,200；轉換後月供增加平均 HK$480；約 60% 轉換者於轉換後 1 年內後悔（利率未如預期上升）。

各銀行 H / P Plan 優惠排名

2025-2026 主要銀行按揭利率對比（指示性，非即時報價）

匯豐 HSBC: H+0.35% (4.25%) · P-1.5% (5.5%) · HK$50,000+ · ⭐⭐⭐⭐
中銀 BOC: H+0.4% (4.3%) · P-1.4% (5.6%) · HK$30,000 · ⭐⭐⭐
恒生 Hang Seng: H+0.45% (4.35%) · P-1.3% (5.7%) · HK$25,000 · ⭐⭐⭐
渣打 Standard Chartered: H+0.3% (4.2%) · P-1.5% (5.5%) · HK$80,000+ · ⭐⭐⭐⭐⭐
東亞 BEA: H+0.5% (4.4%) · P-1.2% (5.8%) · HK$20,000 · ⭐⭐
建行 CCB: H+0.55% (4.45%) · P-1.0% (6.0%) · HK$15,000 · ⭐⭐

格價貼士

貨比三家：至少取 3 間銀行 offer，比較利率 + 現金回贈
向大銀行議價：頭 3 名銀行通常願意改善 offer（可爭取額外 0.1-0.2% 利差）
考慮長期關係：有信用卡、存款關係的銀行可能提供更優利率
現金回贈有條件：部分回贈需滿足一定貸款額或年期，細閱條款

官方資源

金管局 H Plan 指南：https://www.hkma.gov.hk/tc/mortgage
各銀行按揭頁面：https://www.hsbc.com.hk / https://www.bochk.com / https://www.sc.com/hk
消委會按揭比較工具：https://www.consumer.org.hk/tc/publications/mortgage-guide

最後更新：2026-01-01