一句答
安老按揭（Reverse Mortgage Programme）係香港按揭證券公司有限公司（HKMC Insurance Limited，HKMCI）營運嘅政府背書計劃，55 歲或以上、持有香港住宅／村屋／非自住物業嘅業主，可將物業抵押畀承按銀行，每月收取一筆終身年金（10 年／15 年／20 年定額或終身，可選一筆過提取部分本金），業主毋須遷出、毋須變賣，按揭利息由本金累積、離世或自願贖回時一次性結清。物業最終處置權仍屬借款人或繼承人——銀行只可從變賣金額中扣除累積債項，剩餘部分歸繼承人所有。
今篇預告
- 安老按揭嘅基本機制係點？同一般按揭有咩分別？
- 邊啲人合資格？物業有咩限制？
- 每月可以收幾多年金？點計？
- 利息結構同實際成本係幾多？
- 5 大常見風險同陷阱
- 對比賣樓套現、住夾屋、住老人院四種選擇
安老按揭同一般按揭有咩根本分別？
- 資金流向: 借款人借錢買樓 → 每月還銀行 · 銀行每月畀錢借款人 → 離世時才還
- 借款人年齡: 18–65 歲（部分銀行至 70） · 55 歲或以上（無上限）
- 每月供款: 借款人供本金 + 利息 · 借款人零供款，利息累積入本金
- 還款日: 按月還至完結（25–30 年） · 借款人離世、自願贖回、或物業出售時一次過還
- 物業使用權: 借款人住或出租 · 借款人必須自住（除非銀行批准）
- 遺產: 還清後屬借款人／繼承人 · 變賣金額 − 累積債項 = 繼承人所得
核心邏輯：安老按揭係將「物業價值」變成「現金流」，但借款人保留居住權至離世。銀行承擔「長壽風險」（borrower 活到 100 歲，銀行繼續每月畀錢）；HKMCI 提供保險，銀行不會因 borrower 長壽而蝕本。
邊啲人合資格申請？
借款人資格
按 HKMCI 2026 年 4 月公布嘅最新指引：
- 年齡: 55 歲或以上（夫妻聯名申請可兩人合計年齡計算）
- 身份: 香港居民（持身份證），無國籍要求
- 業權: 必須係物業全部或部分業主（聯名業主須齊申請）
- 其他按揭: 物業可有現有按揭，但需用安老按揭一次過清還
- 住址證明: 須係借款人自住物業（不能放租）
物業限制
- 物業類型: 私人住宅、村屋（不包括居屋／公屋／資助房屋，自由市場除外）
- 樓齡: 不超過 50 年（樓齡愈高，可借年金愈低）
- 市值: 最高接受估值 HKD 25,000,000；超出部分不計入年金計算
- 業權: 須有清晰業權，不可有第三方權益（除現有按揭）
- 租賃狀態: 必須無租客（如有，須於申請前終止租約）
已售後租回（Lease-back）情況：物業如於申請前已賣出再租回，HKMCI 不接受。
每月可以收幾多年金？點計？
年金計算 4 大因素
- 借款人年齡（愈大年金愈高）
- 物業估值（愈高年金愈高，封頂 HKD 25,000,000）
- 年金期（10 年／15 年／20 年／終身，年期愈短月金愈高）
- 是否聯名（夫妻聯名按平均年齡計，年金略低於單名）
官方年金表（2026 年 4 月公布，按 HKD 1,000,000 物業估值計）
- 55 歲: HKD 1,800 · HKD 4,200 · HKD 240,000
- 60 歲: HKD 2,300 · HKD 4,800 · HKD 300,000
- 65 歲: HKD 3,000 · HKD 5,500 · HKD 380,000
- 70 歲: HKD 3,900 · HKD 6,400 · HKD 480,000
- 75 歲: HKD 5,200 · HKD 7,500 · HKD 600,000
- 80 歲: HKD 7,000 · HKD 9,000 · HKD 750,000
- 85 歲: HKD 9,500 · HKD 11,000 · HKD 940,000
例子計算：65 歲業主，物業估值 HKD 8,000,000，選擇終身年金 + 一筆過支取 HKD 1,000,000。
- 物業每 HKD 1M 終身年金 = HKD 3,000/月
- 8M 物業基本年金 = 8 × 3,000 = HKD 24,000/月
- 一筆過支取 1M 後，年金按比例調低約 12.5%（HKMCI 內部公式）
- 實收：每月 HKD 24,000 × 87.5% ≈ HKD 21,000
- 加 一筆過 HKD 1,000,000
夫妻聯名：65 歲先生 + 60 歲太太聯名（平均年齡 62.5 歲），終身年金月金大約等同單名 60–62 歲水平。
利息結構：佢真實成本係幾多？
安老按揭利率係浮息，跟最優惠利率（Prime Rate）走，2026 年 4 月香港主要銀行 Prime Rate 介乎 5.875%–6.125%。
HKMCI 安老按揭利率（2026 年 4 月）
- 利率 = Prime Rate − 2.5%（即 P−2.5%）
- 假設 Prime = 6.000%，安老按揭實際利率 = 3.500%
重要分別：安老按揭利息不需即時支付，會每月加入本金累積，直至離世或贖回。
利息累積例：65 歲借款人，一筆過支 HKD 1,000,000 + 終身年金 HKD 21,000/月，假設 Prime 維持 6%。
- 第 5 年: 2,260,000 · 285,000 · 2,545,000
- 第 10 年: 3,520,000 · 870,000 · 4,390,000
- 第 15 年: 4,780,000 · 1,890,000 · 6,670,000
- 第 20 年: 6,040,000 · 3,470,000 · 9,510,000
- 第 25 年: 7,300,000 · 5,820,000 · 13,120,000
物業 8M 估值，第 20 年總債項已達 9.5M，超過物業估值——但 HKMCI 提供「無追索保障」（Non-recourse Guarantee）：即使債項超過物業變賣金額，借款人或繼承人不需補差額，HKMCI 承擔損失。
「無追索保障」嘅具體意思
借款人離世後，繼承人有 12 個月處理物業：
- 變賣物業：變賣金額 ≥ 累積債項 → 繼承人收取剩餘金額；變賣金額 < 累積債項 → 銀行只收變賣金，HKMCI 補差額。
- 繼承人贖回：繼承人可一次過清還累積債項，保留物業所有權。
- 轉名繼續供：繼承人如符合資格（55 歲以上）可申請接手安老按揭。
5 大常見風險同陷阱
1. 物業樓齡超過 50 年後
若物業樓齡接近 50 年，銀行可能要求重新估值或要求借款人補繳差額。最壞情況：借款人 55 歲申請、物業樓齡 35 年，到借款人 80 歲時物業已 60 年——銀行可要求贖回部分本金。
2. 自住限制
借款人必須持續自住，若入住老人院／長期住院／搬離香港，銀行可宣布「違約」並要求贖回。例外：HKMCI 容許借款人因醫療或臨時離港最長 12 個月。
3. 提前贖回成本
安老按揭嘅優勢係「終身可拎」，但若借款人想提早贖回（例如打算賣樓套現）：
- 首 3 年贖回：罰息 3%（按累積本金計）
- 第 4–5 年：罰息 2%
- 第 6 年起：免罰息
- 加 HKMCI 年金保費已付不退（約 1.5% 估值）
4. 物業維修義務
借款人有責任維護物業狀態。若物業大幅貶值（如未做必要維修導致嚴重結構問題），銀行可要求補繳保證金或贖回。HKMCI 建議借款人預留每年 HKD 30,000–60,000 作維修儲備。
5. 利率風險
利率係浮動。若 Prime Rate 由 6% 升至 9%，累積利息會大幅增加，繼承人最終得到嘅淨值可能近乎為零。2018–2024 年香港 Prime 由 5% 升至 6.125%，相應安老按揭利率由 2.5% 升至 3.625%——升幅看似不大，但 20 年複利下會放大。
點申請？步驟同時間表
- 1: 致電 HKMCI 安老按揭熱線 2536 1083 或瀏覽 hkmc.com.hk 了解 · —
- 2: 揀承按銀行（中銀／恒生／HSBC／東亞／渣打／工銀亞洲等 9 家銀行） · —
- 3: 填申請表 + 提交身份證／樓契／物業稅單／按揭結餘信 · 1 週
- 4: 銀行委派專業估值師上門估價 · 2 週
- 5: 銀行批核 + HKMCI 保險審批 · 3–4 週
- 6: 法定強制輔導（須見社工或經 HKMCI 認可律師） · 1–2 小時
- 7: 簽署按揭合約 + 繳交律師費 + 估值費 · 1 週
- 8: 首期年金過數 + 一筆過支款（如有） · 申請後約 6–8 週
前期費用（一次性）
- 物業估值費: HKD 3,000–8,000（按物業類型）
- 律師費（按揭文件）: HKD 8,000–18,000
- HKMCI 按揭保險費: 約物業估值嘅 1.5%（一次過或攤入年金）
- 申請費: HKMCI 免收
對比 4 種退休物業變現方法
- 安老按揭: 中（HKD 21,000/月，65 歲 8M 樓） · 繼續自住 · 仍屬借款人（離世時清算） · 想保留物業作遺產，但要現金流
- 賣樓套現: 一筆過約 8M（扣稅費佣金後 7.6M） · 須遷出，租屋或住老人院 · 失去 · 想徹底套現、無強烈居住偏好
- 賣樓 + 租回（Lease-back）: 一筆過 7.6M − 月租 30,000+ · 繼續住，但變租客 · 失去 · 已過 70 歲、不需擔心遺產
- 物業放租 + 自己住老人院: 月租 25,000–35,000 · 入老人院（每月 25,000–60,000） · 仍屬業主 · 健康轉差需專業照顧
重要對比要點
- 安老按揭月金一般低於放租收入，但毋須打理租客／維修
- 賣樓套現一次過有 7M+，但失去物業未來增值機會（過去 20 年港樓累積升幅約 250%）
- Lease-back 安排香港極少銀行接受，多數透過私人投資者，價格條款不一定保障借款人
- 入老人院係醫療需要，與物業變現決策應分開考慮
邊啲人唔適合用安老按揭？
- 物業是子女預期繼承的主要資產：安老按揭累積債項 20 年後可能侵蝕大半物業價值，繼承人實際拿到的可能遠低於樓價。
- 借款人資產充裕：MPF + 年金 + 投資組合已能支付退休生活，毋需動用物業。
- 計劃 5 年內賣樓：安老按揭首 3 年贖回罰息高，短期套現選擇直接賣樓。
- 物業樓齡接近 40 年：未來 10 年可能因樓齡超 50 年要求重估或贖回，風險較大。
- 借款人健康狀況差、預期壽命短：安老按揭嘅優勢在於「長壽保險」，預期短壽人士反而蝕底。
法定強制輔導：點解一定要見社工？
HKMCI 規定每位申請人必須完成 強制輔導程序（mandatory counselling），由 HKMCI 認可嘅律師事務所或非牟利社福機構提供，過程約 1–2 小時，內容包括：
- 解釋安老按揭機制同其他選擇對比
- 評估借款人精神能力（防止認知障礙患者被誤導申請）
- 確認家人意見（建議帶子女或配偶同行）
- 講解利息累積對遺產嘅長期影響
輔導後社工或律師會發出輔導證明書（Counselling Certificate），銀行收到才可正式批核。輔導費用由 HKMCI 全額資助，借款人零支出。
數據參考
根據 HKMC Insurance Limited 公布嘅 2024 年度報告，2011 年計劃推出至 2024 年 12 月底：
- 累積批出 6,800+ 宗安老按揭
- 借款人平均年齡 70.3 歲
- 物業平均估值 HKD 7.4 million
- 平均年金（終身計）月金約 HKD 17,500
- 借款人自住期內離世比例：92%；中途遷出（移民／老人院）：6%；自願贖回：2%
- 繼承人選擇變賣物業還款：68%；繼承人贖回保留物業：30%；HKMCI 補差額個案：2%
官方資源
- HKMC 安老按揭官方網站：https://www.hkmc.com.hk/chi/our_business/reverse_mortgage_programme.html
- 熱線查詢：2536 1083
- 參與銀行名單：中銀（香港）、恒生、HSBC、東亞銀行、渣打、工銀亞洲、中信銀行國際、交通銀行、永隆銀行
- 強制輔導機構名單（HKMCI 認可）：路德會社會服務處、聖公會麥理浩夫人中心、家庭計劃指導會等
- HKMCI 年度報告：https://www.hkmc.com.hk/chi/about_us/annual_reports.html
最後更新：2026-04-30