香港租樓按金（俗稱「兩按一上」）係租客為咗履行租約責任而預先支付嘅保證金。2026 年《業主與租客（綜合）條例》修訂後，明確訂立咗按金上限，同時亦為租客提供咗更清晰嘅追討扣押金機制。無論你係準備租樓定係面對業主扣押金，了解呢啲條例都係保障自己權益嘅第一步。
簡答：2026 年按金上限係幾多？
根據 2026 年生效嘅《業主與租客（綜合）條例》修訂，租樓按金嘅法定上限係相等於 2 個月租金。 業主唔可以要求租客支付超過呢個數額嘅按金。至於「兩按一上」入面嘅「上期」（即預繳嘅第一個月租金），並唔計入按金上限之內。換句話講，業主最多只能收取「2 個月租金按金 + 1 個月租金上期」，合共 3 個月租金。任何超出呢個上限嘅要求，租客都有權拒絕。
詳細說明：業主扣押金嘅合法理由
業主唔可以隨便扣押金，必須有合理嘅原因。 根據《業主與租客（綜合）條例》，業主可以合法扣起按金嘅情況包括：
- 租客欠租：包括未繳交嘅租金、管理費、差餉等。
- 單位損壞：超出正常損耗（wear and tear）嘅損壞，例如牆壁穿窿、地板嚴重刮花、傢俬損毀等。
- 未繳交雜費：如水電煤、寬頻等賬單未找清。
- 違反租約條款：例如未經業主同意擅自裝修、養寵物或分租。
- 未清空單位：租約期滿後未按時交吉，導致業主損失租金。
- 未還原單位：租約列明需要還原單位至原有狀態，但租客冇做到。
業主扣押金前，必須向租客提供詳細嘅扣款清單及相關單據（如維修報價單、收據等）。如果業主無法提供合理證明，租客可以依法追討。
!2026 年香港租樓按金上限係幾多？業主扣押金點追討？
關鍵數字：按金及追討流程一覽
以下係 2026 年香港租務條例下嘅關鍵數字同追討流程：
| 項目 | 數字 / 時限 | 備註 |
|---|---|---|
| 按金上限 | 2 個月租金 | 唔包括上期 |
| 業主退還按金時限 | 租約期滿後 14 日內 | 逾期可被罰款 |
| 業主需提供扣款證明時限 | 扣押金後 7 日內 | 需附單據 |
| 小額錢債審裁處申索上限 | HK$75,000 | 按金通常喺此限額內 |
| 土地審裁處申索 | 超過 HK$75,000 | 需律師代表 |
| 差餉物業估價署調解 | 免費 | 處理時間約 4-6 星期 |
如果業主超過 14 日仍未退還按金，租客可以向差餉物業估價署投訴，或直接入稟小額錢債審裁處追討。
常見誤區（3 條）
以下係香港租客最常見嘅按金誤解：
- 「業主可以扣晒成個按金當作賠償」 — 錯。業主只能扣取實際損失嘅金額，而且要提供單據證明。無端扣起全數按金係違法。
- 「退租前一定要搵人裝修還原」 — 錯。正常損耗（如牆壁輕微發黃、地板自然磨損）係業主嘅責任，租客唔需要負責。只有超出正常使用嘅損壞先需要賠償。
- 「口頭協議就得，唔使寫低」 — 錯。所有按金條款必須白紙黑字寫喺租約入面，包括按金金額、退還條件同時間。口頭承諾喺法律上難以追討。
相關問題（3-5 條同站 slug）
- [2026 年香港租約「生約」「死約」係咩意思？]
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FAQ
Q1: 業主收咗按金之後，可唔可以中途要求加按金？
[A1] 唔可以。除非租約有明確條款容許調整，否則業主唔可以單方面要求加按金。如果租約期內租金調整（例如加租），按金上限仍然以最初簽約時嘅租金為準，唔會自動上調。
Q2: 租約期滿後，業主最遲幾時要退還按金？
[A2] 根據 2026 年修訂條例，業主必須喺租約期滿或終止後 14 日內 退還按金（扣除合理扣款後）。如果業主逾期未退，租客可以向差餉物業估價署投訴，或入稟小額錢債審裁處追討，並有權要求業主支付利息。
Q3: 如果業主冇提供扣款單據，我可以點做？
[A3] 業主必須喺扣押金後 7 日內 向租客提供詳細扣款清單及相關單據（如維修報價單、收據）。如果業主無法提供，租客可以拒絕扣款，並要求全數退還按金。必要時可向差餉物業估價署申請調解，或直接入稟小額錢債審裁處。
参考资料
- 差餉物業估價署 2026 年《業主與租客（綜合）條例》修訂指引
- 香港法例第 7 章《業主與租客（綜合）條例》2026 年修訂本
- 香港律師會 2025 年《香港租務實務指南》
- 消費者委員會 2026 年《租樓按金權益報告》
- 土地審裁處 2025 年《小額錢債申索程序指引》